Mapeamento de riscos de compliance (Compliance Risk Assessment – CRA) como um processo necessário para validar o compliance empresarial e garantir a sua eficácia de novos projetos e investimentos:
No campo do segmento imobiliário (real property) ainda é muito comum as negociações serem iniciadas, por onde deveria, em tese, ser uma das partes finais do negócio: a aquisição da área a ser performada ou negociação de construção de empreendimento.
O empresário deste seguimento ao deparar-se com uma gleba que, segundo os corretores mais exaltados é um ótimo negócio, já inicia as tratativas de negociação, na maioria das vezes baseados em uma conta básica de área x número de unidades a venda, sem investigar se pesa sobre a matrícula do imóvel algum ônus, se sobre os proprietários tramitam algum processo judicial que possa resvalar em impeditivos, se há alguma restrição ambiental, se o zoneamento da região comporta o produto que está sendo desenhado para aquele terreno.
O processo de due diligence para a apuração dessas variáveis que podem interferir de maneira considerável sobre a própria viabilidade do negócio muitas vezes é simplesmente ignorada.
Aí entram os custos com os desentraves burocráticos perante as autoridades locais, os órgãos ambientais e as despesas com banca de advogados e despachantes, que na maioria das vezes não foram precificados ao tomar a decisão de compra da área. Apurar todas as circunstâncias legais que podem incidir sobre a viabilidade do projeto imobiliário é, ou ao menos deveria ser, condição sine qua non para o avanço da negociação. Mas, na prática, são poucos os empresários que adotam esse procedimento como padrão.
De igual sorte, o acompanhamento do stand de vendas para o monitoramento do preenchimento das formalidades legais dos contratos de promessas de compra e venda (reconhecimento das assinaturas dos contratantes, presença de duas testemunhas, bem como a elaboração de um dossiê com documentos completos e atualizados da futura carteira de recebíveis) é crucial para um saudável gerenciamento dos contratos e acomodação da inadimplência dentro de índices toleráveis para o melhor aproveitamento do capital investido. Para os empresários que não veem no gerenciamento da carteira um negócio em si mesmo e pretende acessar mercado de capitais com a antecipação desses recebíveis, é imprescindível a auditoria dos contratos e um acompanhamento minucioso do comportamento dessa carteira, a fim de obter o menor desconto possível na negociação.
O discurso do mercado financeiro é uníssono ao deixar claro que não há timidez dos fundos de investimento em aportar capital para o financiamento da produção ou para a antecipação de recebíveis. O que ocorre, na esmagadora maioria das vezes, é uma prospecção de recursos feita de maneira desorganizada e inconsistente. As empresas que pretendem acessar o mercado financeiro não apresentam um projeto demonstrando a regularidade da área prospectada, a viabilidade técnica do empreendimento, não conseguem demonstrar pesquisa de mercado visando a demonstrar a absorção do produto que desenvolveram para a região. Em se tratando de antecipar carteira de recebíveis, não se atentam em demonstrar a regularidade dos contratos, o behavior da carteira e acabam a absorver os maiores descontos possíveis, por falta de governança e organização interna.
É para preencher essas lacunas que o compliance vem se destacando cada vez mais como um mecanismo de análise prévia da viabilidade do negócio (apresentando uma avaliação detalhada dos riscos envolvidos e quais os possíveis mecanismos de mitigação), além de um processo contínuo de aprimoramento dos procedimentos internos envolvidos em toda a negociação imobiliária, o que reflete automaticamente na redução de custos com processos litigiosos, dá velocidade à execução do projeto (seja a performação da área, seja a antecipação do recebível), uma vez que assegura aos interessados a melhor relação custo x benefício (cuidando de consultar os especialistas em cada fase da negociação – projeto, execução e vendas), tornando-se de per si, um departamento altamente lucrativo, do ponto de vista de maximização dos potenciais resultados.
De outra banda, os riscos são situações de incerteza que caso venham a ocorrer irão impactar nos objetivos que a empresa pretende atingir e no funcionamento dos programas de compliance. A organização pode estar sujeita a vários tipos de riscos, como os que envolvem as finanças, a reputação, o desperdício de recursos e os legais. Os riscos de compliance podem estar relacionados com o aspecto financeiro, com as questões trabalhistas, com a regulação, com a responsabilidade social, com a imagem da empresa, com o planejamento tributário, com a privacidade de dados e a segurança da informação, entre outros.
Outrossim, os riscos de uma organização estão em constante transformação, relacionam-se com as mudanças de mercado e com outros fatores externos, assim devem ser monitoradas e acompanhadas as respectivas transformações, para evitar que ocorram falhas nos processos de compliance da empresa, como a recente norma que introduz a Lei Geral de Proteção de Dados.
Assim, ter um departamento de compliance em empresas do segmento imobiliário é, sim, um excelente negócio.
A WAKASUGI ADVOGADOS ASSOCIADOS, pode auxiliá-los nestas demandas preventivas.
